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房企進駐高新區，並且定位高端，除瞭當時的整體市場情況，還有一個原因便是高新區地位的升級。2010年9月，剛剛單獨設區不滿兩年的高新區，正式升級為國傢級高新區。並且市政府要將高新區打造成全市高新技術產業隆起帶、產學研結合示范區和高端服務業聚集區，從而有效地匯集起各類創新資源，成為全市科技創新的強大引擎。
高新區目前以改善型樓盤居多，同時區域發展現狀又不成熟，配套急需完善，需求導入存在一定的限制，是其成交量低的原因。王偉表示，針對這種情況，很多新開發商會進行產品調整。
而從2011年開始，市場發生瞭變化。
2009年到2011年高新區豪宅盛行 市場需求刺激成交
高新區部分樓盤
從09年3月份開始，整個煙臺市場開始迅速升溫，這一過程一直持續到2011年下半年，在這一過程中，整個煙臺市場的銷售情況都不錯，高新區也不例外。王豪傑告訴記者，高新區作為一個新區還是吸引瞭很多房屋信用貸款增貸利率多少免費諮詢試算汽車貸款人的目光，但在2010年時高新區市場的在售項目並不多，市場競爭也沒有今天這麼激烈，從靠近牟平區邊界一直向西到靠近萊山區邊界，基本呈剛需、首改、再改、豪宅逐漸升檔的產品特點。但無論什麼產品，銷售情況都不錯。
高新區最初的這兩個高端項目均取得不錯的成績。這與當年的煙臺房地產市場有巨大的關系。資深業內人士王豪傑表示，09年前後，煙臺市場上真正意義上的高端項目並不多，可以說一個巴掌就能數過來。而經歷08年的地產嚴冬，09年的房地產市場出現瞭劇烈的反彈，無論是剛需還是豪宅，銷售速度和價格漲幅都是比較驚人的。高新區的這兩個項目當時的成功主要取決於三個方面，一是抓住瞭市場反彈的機遇，二是優質的產品在當時吸引瞭很多高端客戶，三是高端豪宅市場稀缺。
一線房企金地、中海進駐高新區 需求萎縮銷售受挫
高新區剛需出頭 區域"高貴"形象或將轉變
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/12142308518.shtml
2011年，品牌房企金地集團正式登陸煙臺。10月，以"金地瀾悅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"項目進入煙臺高新區市場。項目除瞭普通住宅外，還配備瞭兩棟近500套精裝修公寓產品。煙臺房產交易網顯示，總推出895套，到目前為止，已售出288套。而金地瀾悅已公開對外銷售的232套精裝修公寓產品僅簽約銷售38套。由於金地對煙臺市場的不瞭解，金地瀾悅的銷售並不樂觀。記者瞭解到，目前金地瀾悅主推的是精裝公寓，價格在每平米八千左右。
煙臺高新區房價下跌超1000元 豪宅區或變為 平民區
從煙臺六區樓市來看，高新區的成交量一直處於六區墊底的位置，以今年上半年高新區成交情況來看，芝罘區成交5832套，位居榜首，而高新桃園任何問題免費諮詢區以1846套墊底。而成交均價方面，萊山區最高，7884元/平米，高新區以6413元/平米，位列第三。
繼一線房企金地之後，2011年中海也進駐煙臺，以緊跟城市發展趨勢的長遠目光選址高新區，打造品質豪宅中海紫禦公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目，由聯排別墅與ART-DECO建築風格的高層組成。紫禦公館定位高端，聲稱"空中別墅刷新豪宅標準"。但從成交數據來看，賣的並不是很好。據同策資訊監控數據顯示，從去年四月有網簽開始，截止到目前，總套數930套，去化362套。項目現在均價7500元平米。
兩大房企進駐高新區，但銷售卻接連受挫。辰源雅景 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)策劃總監王偉表示，中海進入煙臺時，對煙臺並不瞭解，總價450萬對煙臺人來說並非小數字，高層大平房也不符合煙臺人的居住習慣，80多萬的高層缺少這個階層的客群。2011年開始的調控政策也讓把錯脈搏的中海隻能重新耕耘本地改善性需求。躊躇之間隨之而來的是龍湖的低價策略，中海如同擱淺的巨輪，進退維艱。
在外部環境來看，到2011年時，市場環境以及政策環境都發生瞭變化。宏觀政策越來越嚴厲，改善型以及豪宅類等市場需求受到一定程度的壓制，剛需成為市場主流。而隨著眾多房企的雲集，高新區的市場競爭也開始日趨激烈。王豪傑認為，高新區還有一個問題不容忽視，作為新區，交通、配套等短板問題越來越突出瞭，也在一定程度導致瞭需求的萎縮，這也導致幾個項目都隻能在圍繞新二中做文章。需求萎縮、競爭激烈、政策高壓，這直接為2012年部分項目降價促銷埋下瞭伏筆。
豪宅改善滯銷 剛需獨大 部分房企開始轉型
"高端項目從2011年入市就沒賣好過，中海紫禦公館還好有別墅能走走量，滿足一下銷售業績。"同策咨詢研展部經理孫建波如此評價近幾年高新區高端項目的市場情況。
隨著高端項目的銷售受挫，在競爭壓力和市場環境的影響下，高新區的房地產市場發生瞭些許變化，部分項目開始轉型，調整營銷策略和產品定位。
2012年下半年，中海地產在高新區又拿下一塊地，案名為"中海銀海熙岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"，由11棟18-32層高層建築組成，主力戶型為84-138平一線海景南北通透小高層。該項目於今年7月21日開盤，均價在6300元/平米-6800元/平米之間，當天去化過半。對於中海這次的定位，孫建波表示，"吸取第一個項目的經驗教訓，定位過高容易遭遇滑鐵盧。"
除瞭中海，高新區容大東海岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目也是值得關註的。辰源雅景策劃總監王偉表示，"容大東海岸可以說是高新區賣得最好的，價格也是很低的。"2011年，本土房企容大置業打造的東海岸項目一期"書香府第"部分房源拿到看預售。該項目的產品對於不同的人群有不同的需求，從四十多平到一百六十多平都有。據房產交易網數據顯示，到目前為止，總推套數3279套，已售出1969套。從去年到今年，容大東海岸的成交一直在高新區名列榜首。今年5-6月容大東海岸加推3棟高層，同時推出"零首付"、513所團購等活動促使項目上半年以848套的成交套數位居全市首位。而成交均價為5607元/平米，遠遠低於高新區其他項目。上半年容大以4.7億元的成交金額收入囊中。
容大東海岸的低價位以及一系列的落地活動，使其迎合瞭高新區甚至萊山區的一部分剛需客戶。
項目定位的轉變，帶來的是房價的下降。從2011年到今年，高新區的成交均價來看，整個區域的均價是走低的。據同策咨詢監控數據顯示，2011年高新區均價7560元/平米，2012年均價為7156元/平米，今年上半年均價則是6413元/平米，整體下跌瞭15%。
銀河怡海作為本土實力房企，2001年開發銀河銀海花園，2006年開發瞭國奧天地 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，2009年9月銀河怡海第三個項目天越灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)售樓處啟動，選址煙臺高新區。項目分為四期，占地面積1190畝，主要為獨棟、聯排別墅及高層。當年天越灣的價格過萬，一下子拉動瞭高新區的整體房價。隨後，南山地產也開始在高新區打造高端住宅區--馬山寨海景豪庭 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，單價同樣過萬。房產交易網數據顯示，馬山寨海景豪庭在2010年拿到的預售證中，總房源928套，已售出882套。該項目賣的好，主要在於地理位置得天獨厚，開發商重點規劃瞭高爾夫球場、遊艇碼頭等，周邊環境非常好；其別墅類產品以定制、樓花等形式銷售吸引瞭很多高端客戶；市場稀缺。
新浪樂居訊(記者 李曉娜) 煙臺高新區一直以中高端項目居多，整個區域房價居高，但成交量卻墊底。2009年豪宅盛行，市場需求刺激成交，2011年隨著金地、中海高端項目的進駐，競爭日趨激烈，區域需求出現萎縮，高新區的高端項目遭遇滑鐵盧。去年，部分項目開始轉型，剛需項目逐漸出頭。從2011年到現在，高新區均價下跌瞭約15%。未來，隨著銘仕城、理想城等剛需大盤的入市，高新區或將會從豪宅區轉變為親民剛需區。
內容來自sina新聞
目前，高新區的區域特征正開始發生轉變，在業內"ID803"看來，最早都是豪宅，現在是豪宅萎靡、剛需出頭，未來將會有更多剛需大盤入市，也將改變高新區的"高貴"形象。
記者瞭解到，今年下半年興盛銘仕城、祥隆理想城等剛需新盤即將入市，區域新增量有望回升，高新區將成為未來一段時間剛需的熱點區域。
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